Treppenhausreinigung im Mietshaus: Wer zahlt, wie oft, was ist Pflicht?

In der Regel tragen die Mieter die Kosten, und zwar über die Betriebskostenabrechnung. Die Gebäudereinigung ist in § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich als Betriebskostenart aufgeführt. Umgelegt werden darf sie aber nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten enthält.

Diese Reihenfolge ist wichtig, weil sie in der Praxis oft verdreht wird: Nicht die Betriebskostenverordnung schafft die Zahlungspflicht, sondern der Mietvertrag. Die Verordnung beschreibt lediglich, welche Kostenarten überhaupt umlagefähig sein können. Enthält der Vertrag nur eine Bruttomiete ohne Betriebskostenregelung, bleibt die Reinigung eine Sache des Vermieters, auch wenn sie fachlich einwandfrei beauftragt ist.

Für Hausverwaltungen bedeutet das eine einfache Prüfroutine vor jeder Beauftragung. Erstens: Sieht der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vor, idealerweise mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung? Zweitens: Regelt die Hausordnung stattdessen eine Eigenreinigung durch die Mieter, die der neuen Beauftragung entgegensteht? Drittens: Passt der Verteilerschlüssel? Wer diese drei Punkte vorab klärt, vermeidet Rückfragen bei der nächsten Abrechnung.

Dieser Ratgeber beschreibt die übliche Praxis in der Wohnungswirtschaft und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Bewertung eines konkreten Mietvertrags oder einer strittigen Abrechnung ist der Blick einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts der richtige Weg.

Umlagefähig sind die laufenden Kosten der regelmäßigen Reinigung, also der Rechnungsbetrag des Dienstleisters für den vereinbarten Turnus. Verteilt wird er auf die Mietparteien nach dem vereinbarten Schlüssel. Ist im Vertrag nichts geregelt, gilt nach § 556a BGB die Wohnfläche als gesetzlicher Regelmaßstab für die Verteilung.

Abzurechnen ist jährlich. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst können Nachforderungen in der Regel nicht mehr durchgesetzt werden. Ebenfalls in dieser Vorschrift verankert ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit: Umlagefähig ist, was ein vernünftiger Vermieter für angemessen halten darf, nicht jeder beliebige Preis.

Genau deshalb lohnt sich ein Angebot mit nachvollziehbarem Leistungsverzeichnis. Wenn aus dem Vertrag hervorgeht, welche Flächen in welchem Turnus gereinigt werden und wie viele Stunden dahinterstehen, ist die Position in der Abrechnung belegbar. Marktüblich liegen die Stundenverrechnungssätze in der Region Kaiserslautern bei 20 bis 30 Euro netto (Stand 2026); bei kleinen Objekten kommt ein Mindestaufwand pro Anfahrt hinzu.

Nicht umlagefähig sind dagegen in der Regel einmalige Instandsetzungen und Verwaltungskosten. Eine Grundreinigung des Treppenhauses nach einem Wasserschaden oder das Entfernen von Graffiti nach Vandalismus gehören nach üblicher Praxis nicht in die laufenden Betriebskosten, sondern sind Sache des Eigentümers oder der Versicherung. Führen Sie solche Sonderleistungen deshalb auf einer getrennten Rechnung, das erspart Diskussionen bei der Abrechnung.

Die Eigenreinigung durch die Mieter ist möglich, wenn sie im Mietvertrag oder in einer wirksam einbezogenen Hausordnung vereinbart ist. Sie kostet auf dem Papier nichts und funktioniert in kleinen, stabilen Häusern oft jahrelang gut. Ihre Kosten entstehen an anderer Stelle: in Konflikten, in Verwaltungszeit und in der Haftungsfrage.

Der typische Verlauf ist bekannt. Der Putzplan hängt aus, zwei Parteien halten ihn zuverlässig ein, eine dritte nicht. Es folgen Zettel im Flur, Beschwerden bei der Verwaltung, Nachbarschaftsstreit. Die Verwaltung mahnt, prüft, dokumentiert. Für die Verwaltung ist der Aufwand nicht abrechenbar, für die Eigentümer entsteht Unruhe, und die Mietparteien, die sauber machen, ärgern sich über die, die es nicht tun.

Dazu kommt der rechtliche Punkt, der oft übersehen wird: Die Verkehrssicherungspflicht für die gemeinschaftlichen Flächen bleibt in der Regel beim Eigentümer, auch wenn die Reinigung an die Mieter übertragen wurde. Wer auf einer nassen, ungereinigten Treppe stürzt, wendet sich nicht an die Nachbarin mit Putzdienst, sondern an den Eigentümer. Das Übertragen der Arbeit ist nicht dasselbe wie das Übertragen der Verantwortung, weshalb eine Kontrollpflicht bestehen bleibt.

Ein praktikabler Mittelweg funktioniert in vielen Häusern gut: Die Treppenhausreinigung wird an eine Firma vergeben und umgelegt, während die Mieter nur für offensichtliche Verschmutzungen vor der eigenen Wohnungstür zuständig bleiben. Der Betrag pro Partei liegt bei kleineren Häusern oft im niedrigen zweistelligen Bereich pro Monat, und dafür verschwindet ein wiederkehrendes Konfliktthema aus dem Haus.

Firmenreinigung und Eigenreinigung im Vergleich

Eine feste gesetzliche Vorgabe für den Turnus gibt es nicht. Üblich ist in Mehrfamilienhäusern eine wöchentliche Reinigung des Treppenhauses, bei stärker genutzten Objekten zwei Einsätze pro Woche. Maßgeblich sind Parteienzahl, Lage des Eingangs, Bodenbelag und Jahreszeit. Der vereinbarte Turnus gehört immer schriftlich in den Vertrag.

Die Praxis zeigt zwei Muster. Häuser mit direktem Straßeneingang und ohne Vorzone verschmutzen deutlich schneller, weil Streusplitt, Laub und Feuchtigkeit ungebremst hereingetragen werden. Und Objekte mit hoher Fluktuation oder gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss brauchen mehr Einsätze, weil sich der Verkehr über den Tag verteilt, statt sich auf Morgen und Abend zu konzentrieren.

Übliche Turnusse nach Bereich

Die folgenden Werte sind marktübliche Erfahrungswerte aus der Wohnungswirtschaft und keine Rechtsvorgabe. Sie eignen sich als Ausgangspunkt für ein Leistungsverzeichnis.

Bei Objekten mit Streusalzeintrag im Winter empfiehlt sich in der kalten Jahreszeit ein zusätzlicher Einsatz pro Woche im Eingangsbereich.

Ein gutes Leistungsverzeichnis benennt Flächen, Arbeiten und Turnus getrennt voneinander. Erst diese Trennung macht Angebote vergleichbar und die Kostenposition in der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar. Formulierungen wie Treppenhausreinigung nach Bedarf sind für beide Seiten wertlos, weil niemand daraus ableiten kann, was geschuldet ist.

Verlangen Sie deshalb eine Aufstellung, die pro Raumgruppe die Arbeiten und deren Häufigkeit nennt. Die folgende Liste enthält die Positionen, die in Mietshäusern in der Regel dazugehören und die bei Reklamationen erfahrungsgemäß eine Rolle spielen.

Positionen, die im Vertrag stehen sollten

• Treppenläufe, Podeste und Zwischenpodeste: kehren und feucht wischen, Ecken und Randbereiche einbezogen
• Handläufe, Geländerstäbe und Lichtschalter: abwischen, bei Bedarf desinfizierend behandeln
• Eingangstür und Türglas beidseitig in Griffhöhe, Klingeltableau und Briefkastenanlage außen
• Schmutzfangmatten aufnehmen, Fläche darunter reinigen, Matten absaugen oder ausklopfen
• Aufzugkabine mit Boden, Spiegel, Tableau und Türfalz, in dem sich Schmutz sammelt
• Kellerabgang, Kellerflure und Zugang zum Müllstandplatz nach vereinbartem Turnus
• Fensterbänke, Heizkörper und Fenstersimse im Treppenhaus abstauben
• Spinnweben in Ecken und an Deckenleuchten entfernen
• Verbrauchsmaterial und Reinigungsmittel: wer stellt was, und ist Wasser- und Stromentnahme geregelt
• Vertretungsregelung bei Krankheit und Urlaub sowie ein benannter Ansprechperson mit Reaktionszeit

Zwei Punkte werden regelmäßig vergessen und führen später zu Ärger. Erstens die Entnahme von Wasser und Strom: Sie ist im Mietshaus selbstverständlich, gehört aber ausdrücklich in den Vertrag, weil sie in die Betriebskosten des Allgemeinstroms einfließt. Zweitens der Winterdienst, der eine eigene Leistung mit eigener Rechtsfolge ist und nicht stillschweigend in der Treppenhausreinigung mitläuft.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft läuft die Treppenhausreinigung nicht über den Mietvertrag, sondern über die Gemeinschaft. Das Treppenhaus gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die Beauftragung ist Sache der Verwaltung im Rahmen ihrer Befugnisse oder eines Beschlusses, und die Kosten laufen über das Hausgeld nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel.

Für vermietende Eigentümer entsteht daraus eine zweistufige Kette. Zuerst zahlt der Eigentümer über das Hausgeld an die Gemeinschaft, danach kann er die Position im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an seinen Mieter weitergeben, sofern der Mietvertrag das vorsieht. Fehlt die Umlagevereinbarung im Mietvertrag, endet die Weitergabe beim Eigentümer, obwohl er in der Gemeinschaft zahlen muss.

Praktisch heißt das für die Verwaltung: Die Abrechnung der Gemeinschaft sollte die Reinigungskosten als eigene, klar benannte Position ausweisen, nicht in einer Sammelposition für Hausmeister- und Gartenarbeiten verstecken. Nur dann können die vermietenden Eigentümer den Betrag sauber in ihre eigene Abrechnung übernehmen. Eine getrennte Rechnungsstellung des Dienstleisters für laufende Reinigung und Sonderleistungen unterstützt das.

Am Turnus zu sparen wirkt kurzfristig wie eine Entlastung der Betriebskosten und ist mittelfristig meist teurer. Die Rechnung geht selten in der Reinigungsposition auf, sondern in Bausubstanz, Verwaltungszeit und Vermietbarkeit. Wer die Einsätze halbiert, senkt die Monatsrechnung um einen zweistelligen Betrag und riskiert vierstellige Folgekosten.

Der direkteste Schaden ist mechanisch. Streusplitt, Sand und Winterschmutz wirken auf Bodenbelägen wie Schleifpapier. Ein Linoleum- oder PVC-Belag, der nicht regelmäßig gereinigt und in seiner Pflegeschicht erhalten wird, verliert schneller Oberfläche, wird stumpf und lässt sich irgendwann nicht mehr aufarbeiten, sondern nur noch austauschen. Eine jährliche Grundreinigung kostet einen Bruchteil einer Neuverlegung.

Der zweite Schaden ist unsichtbar und trifft die Vermietbarkeit. Das Treppenhaus ist der erste Raum, den Interessenten betreten, und der einzige, den sie bei jedem Besuch wieder sehen. Ein Haus mit klebrigem Handlauf und staubigen Ecken verhandelt schlechter, zieht andere Interessenten an und erzeugt mehr Fluktuation. Jeder vermeidbare Mieterwechsel kostet Leerstand, Renovierung und Verwaltungsaufwand.

Der dritte Punkt betrifft die Verwaltung selbst. Jede Beschwerde bindet Zeit, die nicht abrechenbar ist, und eine angreifbare Reinigungsposition in der Betriebskostenabrechnung erzeugt Rückfragen von mehreren Parteien gleichzeitig. Ein verlässlicher Turnus mit dokumentierter Leistung ist deshalb weniger eine Kostenfrage als eine Frage der Ruhe im Objekt.

In drei Schritten zur belastbaren Lösung

1. 1Vertragslage prüfen
   Sehen Sie nach, ob der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht und ob die Hausordnung eine Eigenreinigung regelt. Klären Sie den Verteilerschlüssel. Bei Unsicherheit über die Wirksamkeit einer Klausel lohnt sich eine rechtliche Einschätzung, bevor Sie beauftragen.
2. 2Leistungsverzeichnis definieren
   Legen Sie pro Bereich Turnus und Arbeiten fest, bevor Sie Angebote einholen. Nur so vergleichen Sie gleiche Leistungen. Nehmen Sie Vertretungsregelung, Ansprechperson und Reaktionszeit bei Reklamationen ausdrücklich mit auf.
3. 3Angebote auf gleicher Basis vergleichen
   Rechnen Sie jede Monatspauschale auf den Stundensatz zurück und prüfen Sie den Versicherungsnachweis. FatiGlanz besichtigt das Objekt kostenlos und legt danach ein schriftliches Festpreisangebot mit Leistungsverzeichnis vor, das Sie direkt in die Betriebskostenabrechnung übernehmen können.